Doit on emprunter pour acquérir un immeuble locatif ?
Les partenaires bancaires répondent pratiquement toujours oui à cette question surtout lorsque la durée du prêt consentie correspond à une période d’activité professionnelle.
En effet, de part l’effet de levier du prêt permettant d’investir et donc d’acquérir un bien d’une valeur importante, il est quasiment recommandé d’emprunter pour investir dans l’immobilier locatif.
Par ailleurs, les intérêts d’emprunt étant déductibles à 100% des revenus fonciers, le coût réel de l’emprunt en est très sensiblement diminué.
Alors faut il emprunter sur 10 ans, 15 ans, 20 ans voire plus encore ? A chaque profil sa réponse. Prenons 2 exemples :
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Un couple avec 2 enfants, 40 ans, n’ayant pas encore vraiment une forte capacité d’épargne mensuelle (remboursement du prêt de l’habitation principale en cours…) et disposant d’un capital de 35.000 € en apport pourra souscrire un emprunt sur 20 ans, investir dans l’achat d’un immeuble de 3 logements rapportant actuellement 1.500 € par mois de loyer.
Si le prix de l’immeuble est de 300.000 €, le couple apporte sur son capital initial que les « frais de notaire » (environ 20.000 €) et emprunte donc 285.000 € (prix de l’immeuble – solde du capital initial). Son remboursement bancaire sera de 1.675 € par mois soit au regard du revenu de 1.500 €, une épargne mensuelle de 175 € par mois environ.
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Suite à l’héritage d’un capital de 160.000 €, Monsieur Germain, 48 ans, envisage d’acquérir sans emprunter un appartement en vue de le louer 685 € par mois. C’est une hypothèse très classique mais il y a sûrement mieux à faire, d’autant que Monsieur Germain n’a pas besoin, pour le moment de revenus complémentaires.
Si Monsieur Germain apporte cet héritage en apport de l’achat de l’immeuble décrit dans le l’exemple précédent, qu’il finance en sus les « frais de notaire », il aurait à emprunter 140.000 € pour financer l’achat d’un immeuble de 300.000 €. Sur une durée de 12 ans, le montant de son remboursement mensuel serait de 1.190 € environ soit, avec un revenu locatif de 1.500 € par mois, un revenu complémentaire de l’ordre de 300 € par mois.
Tout en gardant ces hypothèses, si Monsieur Germain estime que ce revenu complémentaire de 300 € ne lui est pas nécessaire dès à présent, il aura la possibilité d’acquérir un immeuble plus important, par exemple, 400.000 € rapportant 2.000 € de loyers par mois, pour un remboursement bancaire sur la base d’un emprunt de 240.000 € sur 12 ans, lui aussi de l’ordre de 2.000 € par mois.
Pour chaque client recherchant à investir dans l’immobilier de « placement », nous pouvons étudier ensemble la solution correspondant à ses attentes.